Bail commercial : comment changer d'activité ?

LE CHANGEMENT D'ACTIVITE DANS LE CADRE D'UN BAIL COMMERCIAL

Le locataire peut souhaiter changer totalement d’activité (déspécialisation plénière) ou ajouter une activité à celle prévue initialement (déspécialisation partielle).

Il n'a le droit de le faire qu'avec l'accord du propriétaire du local.

Il doit, pour cela, respecter certaines formalités obligatoires.

S'il ne les respecte pas ou s'il ne tient pas compte de l'opposition du propriétaire, il commet une faute qui peut entraîner l'interdiction de l'activité non autorisée, voire même une résiliation (application de la clause résolutoire) ou un refus de renouvellement, ou encore un déplafonnement du loyer.

1 - La despécialisation plénière

Le locataire désirant exercer une activité différente de celle prévue au contrat de bail, ne peut l'envisager que si la déspécialisation est justifiée eu égard à deux conditions:

- d'une part, la réunion de deux éléments de nature économique :

- une évolution de la conjoncture économique,

- nécessité d'une une organisation rationnelle de la distribution

- d'autre part, la compatibilité de l'activité avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier dans lequel le commerce doit être exercé.

A. Procédure

Le locataire doit demander au propriétaire une autorisation par acte d'huissier (art. L.145-49 du code de Commerce).

Il doit également signifier par acte d'huissier une copie de sa demande de déspécialisation aux créanciers titulaires d'un privilège ou un nantissement inscrit sur le fonds de commerce. Ces derniers peuvent alors exiger la constitution de garanties supplémentaires (mais en principe, le transfert des inscriptions sur le nouveau fonds de commerce s'opère de plein droit)

Le propriétaire a trois mois pour répondre par acte d'huissier, à compter de la réception de la demande de transformation. Il peut signifier son acceptation ou son refus ou encore faire part au locataire des conditions qu'il souhaite avant de donner son accord.

Si le bailleur ne répond rien dans le délai de 3 mois, son autorisation est réputée obtenue.

En cas de litige, les parties devront saisir le tribunal de grande instance. Le Juge pourra alors autoriser la déspécialisation si le refus du bailleur n'est pas justifié par un motif grave et légitime, ou la refuser si ce refus est justifié.

Egalement, à tout moment le locataire peut renoncer à sa demande, jusqu'à quinze jours après que la décision du tribunal soit devenue définitive. Il doit alors notifier sa décision de renoncement au propriétaire par acte d'huissier. Dans ce cas, il supporte tous les frais de l'instance (art. L.145-55 du Code de Commerce).

B. Des compensations pour le propriétaire

Ces changements peuvent entraîner une augmentation immédiate du loyer et également justifier un déplafonnement lors du renouvellement du bail, et sa fixation à la valeur locative (art. L.145-50 du Code de Commerce).

De plus, la despécialisation peut, le cas échéant, entraîner le paiement par le locataire d'une indemnité destinée à compenser le préjudice qui pourrait être subi par le propriétaire du fait du changement d'activité.

2. La despécialisation partielle

Selon le Code de commerce, « le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ».

Cette disposition est d'ordre public : même si une clause du bail limite l'activité, le locataire a le droit d'y adjoindre des activités "connexes" ou "complémentaires".      

Aucun texte ne définit ce que sont des activités connexes ou complémentaires. Les Juges ont donc dû préciser ces termes en fonction des cas d’espèce qui se sont présentés devant eux.

Ainsi, selon la Cour d'Appel de Paris, est « connexe à une activité, celle qui a un rapport étroit avec elle. Est complémentaire celle qui est nécessaire à un meilleur exercice de l'activité principale, qui en constitue le prolongement raisonnable ».

En revanche, il existe de nombreux cas dans lesquels cette complémentarité n'est pas admise. Par exemple il est impossible pour un commerce de vêtements de vendre des montres.

Pour trancher, les Juges se réfèrent aux usages locaux, à leur évolution, aux habitudes de la profession et à la conjoncture économique.        

Exemples :

- activité connexe : l'ajout de vente de poulets cuits, de gâteaux ou produits bretons à une activité de charcuterie

- activité complémentaire : le vente de biscottes et confiseries pour une boulangerie-pâtisserie.

A. Procédure

Préalablement à l'ajout de toute activité, le locataire doit notifier son intention au propriétaire par acte d'huissier précisant l'activité dont l'exercice est envisagé.

Le propriétaire a alors deux mois pour répondre. Les textes ne prévoient pas de forme particulière pour la réponse du bailleur (mais une lettre recommandée avec accusé de réception est préférable, pour la preuve). Passé ce délai, son silence vaut acceptation.

Le bailleur ne peut contester que le caractère connexe ou complémentaire de l'activité.

En cas de désaccord, l'un ou l'autre peut saisir le tribunal de grande instance. Le locataire peut aussi renoncer à la déspécialisation, dans les mêmes formes que pour la déspécialisation plénière (voir ci dessus).

B. Conséquences sur le loyer

Si la déspécialisation partielle entraîne une modification de la valeur locative des lieux loués, le propriétaire peut demander une augmentation du loyer lors de la prochaine révision triennale. 

Il ne peut cependant pas exiger une augmentation immédiate.

Par ailleurs, si la même condition est remplie, le propriétaire peut aussi demander le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.

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