Bail commercial : la vente du bail ou du local

LA CESSION DU BAIL COMMERCIAL

 

Le locataire a le droit, sous certaines conditions, de céder son bail commercial à un tiers.

Le contrat de bail commercial contient généralement des clauses ayant une incidence sur la cession. Le locataire doit donc y rechercher les clauses la concernant.

Par ailleurs, si la commune où sont situés les lieux loués a délimité un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, elle a la possibilité de préempter le fonds ou le droit au bail en cas de cession.

 

1 - Les principales clauses ayant une influence sur la cession

- Interdiction de céder le bail en dehors de la vente du fonds de commerce : si une telle clause existe, le locataire ne peut pas céder le bail s'il ne cède pas son fonds de commerce en même temps. Il peut néanmoins demander l'autorisation du propriétaire.

- Activités autorisées ou interdites dans les locaux : si l'acheteur souhaite exercer d'autres activités que celles mentionnées dans le bail, il faut demander une déspécialisation au propriétaire (sur ce point, voir : "Comment changer ou ajouter une activité ?"), sauf s'il s'agit d'un bail "tous commerces". Dans ce cas, le locataire peut librement céder son bail pour toute activité commerciale. Le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou admis à une pension d'invalidité bénéfici de dispositions spécifiques (voir : "Départ à la retraite du locataire") ;

- Autorisation préalable du propriétaire : le contrat peut préciser que le bailleur doit autoriser la cession ce qui lui permet d'agréer ou non le cessionnaire ;

- Rédaction de l'acte de cession : le bail peut, par exemple, imposer que l'acte de cession soit rédigé par un notaire ou par un mandataire du propriétaire ;

- Solidarité du paiement des loyers et charges entre les locataires successifs : une clause de solidarité peut obliger le locataire à payer les loyers à la place du repreneur si celui ci ne les paie pas. Dès lors, le locataire qui vend son bail a intérêt à demander des garanties à l'acquéreur (cautionnement bancaire ou d'un tiers) afin d'avoir un recours pour obtenir le remboursement des sommes qu'il pourrait être amené à payer.

 

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2 - Le droit de préemption de la commune

Dans le but de sauvegarder le commerce et l'artisanat de proximité, les communes peuvent décider de contrôler les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce et de baux commerciaux sur leur territoire, en délimitant un périmètre de sauvegarde.

Les personnes qui souhaitent céder leur fonds de commerce ou leur bail ont donc l'obligation de remplir une déclaration de cession en quatre exemplaires (formulaire Cerfa 13644 disponible sur www.developpement-durable.gouv.fr) dans laquelle sont notamment précisés le prix et les conditions de la vente. Cette déclaration doit être envoyée au maire de la commune, par lettre recommandée avec avis de réception, ou déposée à la mairie contre récépissé.

Dans les deux mois suivant la réception de la déclaration, la commune peut notifier au locataire :

- soit que le local n'est pas situé dans un périmètre de sauvegarde. Dans ce cas, il peut céder librement son bail ou son fonds.

- soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions indiqués dans ladite déclaration ;

- soit une offre d'acquisition, mais aux prix et conditions fixés par la juridiction compétente en matière d'expropriation (la commune doit alors saisir le tribunal de grande instance) ;

- soit qu'elle renonce à l'exercice du droit de préemption.

Le silence gardé par la commune pendant deux mois vaut renonciation à exercer droit de préemption.

En cas de renonciation, expresse ou tacite, le locataire peut donc réaliser la vente aux prix et conditions contenus dans la déclaration préalable.(Article L. 213-2 du Code de l’urbanisme)
 

3 - La signature du contrat de cession

Le Code de commerce ne prévoit aucune condition de forme concernant la cession du droit au bail.

En revanche, le bail lui-même peut prévoir des dispositions particulières imposant, par exemple, que l'acte de cession soit rédigé par un notaire ou par le mandataire du propriétaire (un avocat, par exemple).

En tout état de cause, il est fortement recommandé de formaliser la cession par une convention qui indiquera au moins quelles sont les conditions du bail, le prix de vente et les modalités de paiement.

Remarque : en cas de paiement comptant, il est préférable de prévoir un mode de paiement sécurisé comme un chèque de banque.

En cas de paiement à terme, il est recommandé au vendeur de prendre une garantie de paiement, comme par exemple un nantissement sur le fonds de commerce.

Les parties sont libres d'ajouter d'autres clauses, comme par exemple une obligation de non-concurrence ou de non-rétablissement à la charge du vendeur. ce dernier s'interdit alors d'exercer une activité similaire ou de se réinstaller dans une zone géographique qui doit être déterminée (il peut s'agir par exemple d'un quartier, d'une ville ou d'un département).

 

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4 - Formalités à accomplir après à la cession

En plus des formalités éventuellement exigées par le contrat de bail et celles afférentes au registre du commerce et des sociétés ou répertoire des métiers (immatriculation du cessionnaire et radiation du cédant, par exemple), les parties doivent accomplir deux autres formalités : l'une à destination du propriétaire, l'autre du bureau d'enregistrement (service des impôts).

 

a. Formalité à accomplir vis-à-vis du propriétaire des locaux

La cession du droit au bail est soumise aux formalités de l'article 1690 du Code civil : elle doit être signifiée par acte d'huissier au propriétaire, à moins que celui-ci ne l'accepte dans un acte notarié.

La signification par huissier est réalisée à l'initiative soit du cédant, soit du cessionnaire, mais il est préférable que le cessionnaire s'en charge, car cela lui permet de maitriser la régularité de la cession et d'informer le propriétaire qu'il connait, ce qui évite des malentendus.

Elle comporte les éléments destinés à renseigner le propriétaire sur le nouveau locataire (identité et coordonnées, date prévue de la cession pour savoir à partir de quel moment l'acquéreur va devoir payer le loyer, etc.). Cette signification n'est toutefois pas nécessaire si le propriétaire accepte la cession du droit au bail par acte notarié.

En cas de non-respect des formalités de l'article 1690 du Code civil, la cession n'est pas nulle. En revanche, elle est inopposable au propriétaire, ce qui signifie que :

- il est en droit de considérer le cessionnaire comme un occupant sans droit ni titre et de demander son expulsion ;

- le cédant reste locataire à l'égard du bailleur tant qu'il n'est pas mis fin au bail. Il reste donc tenu aux obligations liées au bail et, notamment, au paiement des loyers.

Le propriétaire peut également demander la résiliation du bail soit par le jeu d'une clause résolutoire si une telle clause est présente dans le contrat, soit par décision de justice.

 

b. Formalités fiscales : enregistrement de l'acte de cession

L'acte de cession du bail doit être enregistré, dans un délai d'un mois, auprès du service de l'enregistrement des impôts du lieu du local.

Les droits d'enregistrement sont de 3 % de la fraction du prix comprise entre 23 000 et 200 000 euros, et de 5% pour la fraction du prix supérieure à 200 000 euros. En dessous de 23 000 euros, aucune taxe n'est due.

S'il n'y a pas de mention contraire dans l'acte de cession, les droits d'enregistrement sont à la charge de l'acquéreur.

 

c. Conséquences fiscales : imposition des plus-values du vendeur

Si le vendeur est un entrepreneur individuel, le taux d'imposition va varier suivant la durée de détention du bail (voir : "Nature et montant des plus et moins-values professionnelles").

Cependant, il peut bénéficier d'exonération de plus-value s'il réunit certaines conditions (voir : "Exonération des plus-values des petites entreprises" et "Exonération des plus-values de cession d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d'activité").

Si le vendeur est une société soumise à l'impôt sur les sociétés et quelle que soit la durée de détention, la plus-value est imposable dans le cadre de sa déclaration des résultats de l'exercice de cession au taux d'imposition auquel la sociét est assujettie (33,33 %, ou taux réduit de 15% pour les PME répondant à certaines conditions).

 

5 - La vente du local par le bailleur

Depuis le 1er décembre 2014, lorsque le bailleur décide de vendre le local commercial dans lequel le locataire exploite son fonds de commerce, ce dernier dispose d'un droit de préférence pour racheter les locaux mis en vente.

Le propriétaire doit informer prioritairement le locataire par le biais d'une lettre en recommandé avec avis de réception dans laquelle il doit indiquer le prix et les conditions de la vente.

Le locataire dispose alors d'un délai d'un mois pour prendre sa décision.

 

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