Bail commercial : résiliation pour non paiement du loyer

LA RESILIATION DU BAIL POUR NON PAIEMENT DU LOYER

Le bail peut être résilié à tout moment en cas de manquement aux obligations prévues au contrat. 

Une clause résolutoire peut être à cet effet prévue dans le contrat. Elle a pour effet de résilier le contrat de plein droit en cas de manquement par le locataire à l'une de ses obligations.

Comment faire jouer la clause résolutoire ?

Pour faire jouer la clause résolutoire, le bailleur doit faire délivrer par huissier de justice un commandement de payer au locataire, l'enjoignant de régulariser sa situation et visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le locataire a un mois pour payer après la notification du commandement.

Au delà, la clause agit : le bail est résilié si entre temps le locataire n’a pas régularisé sa situation.

Quelles sont les suites ?

Si le locataire a régularisé sa situation (a payé son loyer, remis en état un élément qu’il avait modifié sans droit…), les choses s’arrêteront là.

Si le locataire continue au delà du délai à manquer à ses obligations, le bailleur pourra faire constater la résiliation du bail par le tribunal et demander alors l’expulsion du locataire et sa condamnation à lui payer les arriérés ainsi que les frais et, plus globalement, à exécuter ses obligations.

Cette constatation par le juge se réalise par une procédure de référé devant le tribunal de grande instance.

Lors de l'audience, le locataire peut néanmoins demander au juge un délai ou la suspension de la clause résolutoire, afin d’avoir plus de temps pour payer les arriérés de loyers ou exécuter ses obligations, comme par exemple remettre le local en état.

Dans ce cas, le Juge pourra constater "l'acquisition de la clause résolutoire", c'est à dire que le bail est résilié, et condamner le locataire à payer les arriérés, mais il pourra aussi évenutuellement lui accorder des délais pour exécuter ses obligations, et ainsi suspendre les effets de la clause résolutoire.

Le fait d'accorder des délais entraîne la suspension de la résiliation du bail.

Si le locataire respecte les délais accordés et paie l'arriéré, ou respecte les obligations mises à sa charge, la résiliation du bail sera alors automatiquement annulée.

Si le locataire ne respecte pas les délais accordés par le Juge et ne paie pas ou n'exécute pas ce qu'il doit faire, le bailleur pourra alors le faire expulser par huissier. 

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