Fin normale du bail commercial : renouvellement, résilitation, indemnité d'eviction

LA FIN DU BAIL COMMERCIAL

Le congé donné par le propriétaire au locataire

A la fin du bail (donc au bout de 9 ans), le bailleur peut :

- soit proposer le renouvellement,

- soit refuser le renouvellement sans motif particulier,

- soit refuser le renouvellement en invoquant un motif légitime, ce qui lui évitera le paiement de l'indemnité d'éviction.

Pour cela, le bailleur doit faire délivrer un congé au locataire par acte d'huissier au moins six mois avant la date d'expiration du bail.

Ce congé peut comporter une offre de renouvellement avec proposition d’un nouveau loyer, que le locataire peut accepter ou non.

Mais si le bailleur veut récupérer son local, le congé peut être sans offre de renouvellement : le propriétaire propose que le locataire quitte les lieux et il doit alors lui offrir de lui verser une indemnité d'éviction. De son côté, le locataire peut accepter ou non cette offre.

S'il ne souhaite pas proposer d'indemnité d'éviction, le bailleur doit invoquer un motif grave et légitime de non renouvellement.

Si le bailleur ne délivre pas de congé et si le locataire ne formule pas de demande de renouvellement, le contrat se poursuit par tacite reconduction, pour une durée indéterminée.

Le bailleur peut alors à tout moment délivrer un congé, en respectant néanmoins un  préavis d'au moins six mois.

De même, le locataire peut formuler à tout moment une demande de renouvellement, en faisant lui aussi délivre un acte d'huissier à son propriétaire, pour le lui notifier.

L'indemnité d'éviction dûe au locataire

Sauf dans de rares cas prévus par la loi (motif grave et légitime, état insalubre et dangereux du local …), le bailleur qui refuse le renouvellement du bail est obligé de verser au locataire une indemnité d’éviction.

Le montant de cette indemnité doit tenir compte de l’ensemble des frais et des préjudices que le locataire devra subir s’il doit quitter les lieux.

En cas de désaccord sur le montant de l'indemnité proposée, il est nécessaire de faire trancher la question par le tribunal, qui appréciera et décidera alors du montant de l'indemnité d'éviction à verser au locataire.

En général, avant de se prononcer, le tribunal désignera un expert qui sera chargé de cette évaluation.

 L'indemnité tient notamment compte :

- de la valeur du fonds de commerce,

- des frais de déménagement et de réinstallation,

- des frais et droits de mutation que devra payer le locataire pour l'achat d'un nouveau fonds,

- des indemnités de licenciement à verser par le locataire à ses salariés,

- de la perte d'une licence éventuelle (tabac, alcool, etc.).

Si le montant de l’indemnité est trop élevé, le bailleur peut exercer un « droit de repentir » : il peut renoncer à l’éviction de son locataire et lui proposer finalement de renouveler son bail.

Le congé donné par le locataire

Le locataire peut lui aussi donner congé.

Au cours de la période initiale du bail, il peut le résilier pour le dernier jour de chaque période de trois ans. On appelle cela un congé triennal. 

Au cours d'une tacite prolongation du bail, il pourra donner congé pour le dernier jour de chaque trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre, 31 décembre).

Les parties peuvent aussi prévoir que le locataire pourra donner congé à d'autres échéances que celle prévue par la loi (échéance annuelle par exemple).

Le congé donné par le locataire doit obligatoirement être délivré par acte d'huissier.

Il doit être donné avec un préavis d'au moins 6 mois (c'est un minimum : les parties ont  le doit de convenir d'un délai plus long dans le contrat de bail).

Ce préavis commence :

- soit avant la fin du bail initial, 

- soit avant la fin d'une période triennale (de trois ans).

Par exemple, si le terme initial du bail est le 8 octobre, le congé doit avoir été donné au plus tard le 8 avril.

Attention : si le congé est donné après la fin du bail initial et que le bail est donc tacitement reconduit au-delà des 9 ans de sa durée initiale, le congé doit être délivré au moins 6 mois avant le dernier jour d'un trimestre civil.

Exemple, si le préavis commence le 15 mars, il prendra effet le 30 septembre : après un délai de 6 mois (du 15 mars au 15 septembre) auquel s'ajoute le délai pour atteindre le dernier jour du trimestre civil (30 septembre).

Le fait de ne pas respecter le délai de préavis n'enlève pas ses effets au congé, mais ses effets sont reportés à la fin de la période suivante.

Ainsi, si le congé a été délivré trop tard, il prendra effet à la fin de la période de trois ans suivante.

La question est donc complexe et elle est risquée : le locataire peut, s'il se trompe de date, être obligé de rester dans les lieux, et donc de payer son loyer pendant 3 ans de plus que prévu.

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