Bail commercial : le loyer

LES MODALITES DE FIXATION DU LOYER DU BAIL COMMERCIAL

Le montant du loyer

Le loyer initial est fixé librement par les parties lors de la signature du bail.

S'il s'agit d'un local vide, une clause du bail peut prévoir le versement d'un droit d'entrée, appelé "pas-de-porte", au propriétaire des murs.

La plupart du temps, le contrat de bail prévoit le versement par le locataire d'une somme, librement fixée par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail. C’est le « dépôt de garantie » appelé également, mais improprement, « caution ». Ce dépôt de garantie n'est pas une obligation légale.

Le montant du dépôt de garantie est en général limité à deux termes de loyers (donc deux mois si le loyer est payable mensuellement). Au-delà, il produit des intérêts au profit du locataire, en application de l’article L. 145-40 du Code de commerce, qui dispose :

« Les loyers payés d’avance sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ».

Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux s'il a correctement rempli ses obligations contractuelles.

Le bailleur peut également demander à ce qu’un tiers garantisse le paiement des loyers, par un engagement de caution solidaire. Dans ce cas, le tiers sera tenu de payer les loyers et autres sommes dues si le locataire ne les paie pas lui-même.

Quand et comment le loyer est-il révisé ?

Une révision tous les trois ans est toujours possible, même si une clause du bail prévoit le contraire.

En cas de désaccord, celui qui demande la révision doit saisir le Juge des loyers du Tribunal de Grande Instance.

 - Les conditions de la demande

La révision est dite "triennale" parce qu'elle intervient au moins trois ans après la date d'entrée en jouissance du locataire. Elle peut être réalisée à l'initiative du bailleur ou du locataire.

Elle doit impérativement être demandée par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception.

>> Avenant de révision d'un bail commercial <<

La demande de révision peut toutefois valablement intervenir passé ce délai de trois ans. Le retard aura simplement pour effet de reporter d'autant la date à laquelle la prochaine demande de révision triennale pourra être notifiée.

 - La fixation du loyer révisé

Par principe, le loyer doit correspondre à la valeur locative du bien.

La demande de révision du loyer doit donc refléter l'évolution de cette valeur locative, à la hausse comme à la baisse.

Mais la majoration ou la réduction du loyer en cours de bail ne peut pas dépasser l'évolution de l'indice trimestriel de référence choisi entre les deux dates considérées. La révision du loyer peut être indexée sur l'évolution de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).  

Depuis la loi Pinel de 2014, l’indice du cout de construction (ICC) n’est plus pris en compte pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014.

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