Location, la caution : montant et restitution

LE DEPÔT DE GARANTIE

par Stéphane AGUIRAUD, Avocat à la Cour - AIX EN PROVENCE

Le dépôt de garantie - qu'on appelle aussi improprement "la caution" - peut servir à couvrir les manquements du locataire (paiement du loyer, des charges, entretien du logement et de ses équipements...).

Il n'est pas obligatoire, mais il peut être prévu dans le bail. Son montant doit alors être obligatoirement précisé.

Ce dépôt est payable dès la signature du bail, par le locataire ou par un tiers (dispositif Loca-pass, par exemple).

Il doit être remboursé en fin de bail, déduction faite des sommes dues au propriétaire...

Le montant de la "caution" : 1 ou 2 mois de loyer maximum

Le bailleur ne peut pas décider seul du montant du dépôt de garantie. La loi prévoit un plafond, différent selon le type de location : 

- pour une location non meublée : 1 mois de loyer hors charges, maximum.

- pour une location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum.

Le dépôt de garantie ne peut pas être revalorisé en cours de bail ni lors de son renouvellement. Il ne produit pas d'intérêts au profit du locataire.

Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé si le loyer est payable d'avance, trimestriellement ou sur une période plus longue. Mais si le locataire demande ensuite à payer son loyer mensuellement, le propriétaire peut en exiger un.

Le bailleur a entre 1 et 2 mois pour le restituer 

En fin de location, si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d'1 mois à compter de la date de restitution des clés.

Si l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée, ce délai est porté à 2 mois.

Ce délai s'applique quelle que soit la date de conclusion du bail : pas uniquement aux nouveaux baux. Le locataire peut donc s'en prévaloir même si son bail est ancien.

Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver 20 % du dépôt de garantie, si l'approbation des comptes annuels de l'immeuble n'est pas encore intervenue le jour du départ du locataire. Le solde doit lui être restitué dans le mois suivant l'approbation des comptes.

Le bailleur et le locataire peuvent cependant se mettre d'accord pour solder définitivement les comptes, sans attendre l'approbation des comptes annuels de l'immeuble. Cet accord doit être constaté par écrit, ce qui évitera ensuite les contestations.

Enfin, en cas de vente du logement loué, le dépôt de garantie doit obligatoirement être restitué par le nouveau propriétaire, même si le vendeur et acheteur se sont mis d'accord sur le contraire. 

Pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, la non restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux entraine l'application d'une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard. Et chaque mois commencé est dû ! Cette majoration n'est pas due si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse au propriétaire. Pour les baux antérieurs, les sommes non remboursées produisent intérêts au taux légal (4,06 % en 2015).

Les retenues possibles à la fin du bail

Le bailleur peut utiliser le dépôt de garantie pour se payer des sommes lui restant dues par le locataire : loyers, charges, réparations, dégradations du logement ...

Toutefois, en cas de contestation du locataire, le bailleur doit pouvoir justifier des retenues pratiquées en produisant des preuves (photos, des devis de travaux, des factures, des relances, constat d'huissier, états des lieux d'entrée et de sortie du logement.

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