Le loyer initial du bail

LES MODALITES DE FIXATION DU LOYER 

par Stéphane AGUIRAUD, Avocat à la Cour - AIX EN PROVENCE

En principe, le propriétaire et le locataire sont libres de fixer le loyer initial au montant qu'ils veulent.

Cependant, dans des zones où il existe des difficultés sérieuses d'accès au logement, il existe deux mécanismes d'encadrement du loyer : les « zones de tension du marché locatif » et les « zones de tension du marché locatif dotées d'un Observatoire Local des Loyers".

1 - Les « zones de tension du marché locatif »

Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces « zones de tension du marché locatif » et, pour ces zones, un autre décret fixe le montant maximum d'évolution des loyers en cas de relocation d'un logement.

> La liste des communes

Ainsi, en cas de changement de locataire, le loyer d'un bien ne peut plus excéder le dernier loyer appliqué, qui peut être éventuellement revalorisé sur la base de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL).

L'augmentation peut quand même être supérieure, dans les cas suivants :

- lorsque des travaux d'amélioration ou de mise en conformité sont réalisés par le bailleur,

- lorsque le loyer est manifestement sous-évalué.
 

Sont exclus de ce dispositif d'encadrement du loyer :

- les logements faisant l'objet d'une première location,

- les logements qui n'ont pas été occupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois

- et les logements ayant fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

2 - Les « zones de tension du marché locatif » dotées d'un Observatoire Local des Loyers

Lorsqu'il existe localement un Observatoire Local des Loyers, les préfets doivent fixer un prix de loyer au m² de surface habitable pour chaque catégorie de logement et par secteur géographique (loyer de référence, loyer de référence majoré et loyer de référence minoré).

Dans les territoires où cet arrêté préfectoral existe, le loyer au m² des logements mis en location ne peut pas excéder le loyer de référence majoré, ce dernier devant être mentionné dans le contrat de location.

Selon l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

- le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.

- le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

Toutefois, dans certains cas, le bailleur peut appliquer un complément de loyer. Le montant de ce complément de loyer et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Le locataire dispose d'un délai de trois mois pour contester ce complément de loyer.

Si le bailleur refuse de revoir la question à l'amiable, il devra saisir d'abord la commission départementale de conciliation compétente. En l'absence d'accord entre les parties devant ladaite commission, il pourra saisir le tribunal, qui fixera alors le loyer.

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