Le loyer lors du renouvellement du bail d'habitation

LA REEVALUATION DU LOYER EN CAS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL

Au moment du renouvellement du bail - et en dehors des « zones de tension du marché locatif » - le loyer fait l'objet d'une réévaluation uniquement s'il est manifestement sous-évalué.

Ainsi, si à l'expiration du bail, le propriétaire considère que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer une augmentation en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Il doit faire cette proposition au moins six mois avant la fin du contrat de la façon suivante : 

- par lettre recommandée avec accusé de réception

- par acte d'huissier

- ou par lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement

Cette proposition doit reproduire intégralement, sous peine de nullité, les dispositions légales relatives à la réévaluation de loyer (art. 17-2 de la loi de 1989) et indiquer le montant du nouveau loyer proposé ainsi que la liste des références de loyers ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord - ou à défaut de réponse - du locataire quatre mois avant le terme du contrat, la Commission Départementale de Conciliation peut être saisie. Elle s'efforce de concilier les parties et, en cas d'échec elle rend un avis.

A défaut ou en cas d'échec d'une tentative de conciliation, le bailleur peut saisir le Juge d'instance, qui fixera alors lui-même le loyer applicable. L'une ou l'autre des parties pourra transmettre au Juge l'avis de la Commission Départementale de Conciliation, sur lequel il pourra se fonder afin de fixer le montant du loyer.

Si aucun accord n'est trouvé, ou si le Juge d'instance n'est pas saisi, le contrat sera reconduit aux mêmes conditions de loyer que précédemment (éventuellement révisé, si une clause le prévoit).

Lorsqu'une hausse de loyer a été convenue ou fixée judiciairement, elle s'applique progressivement au cours du bail renouvelé :

- lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10 % : l'augmentation est échelonnée par tiers sur trois ans si le bailleur est un particulier, ou par sixième sur six ans, s'il est une personne morale. Cette hausse s'entend hors révision annuelle liée à la variation de l'indice de référence des loyers ;

- lorsque la hausse est supérieure à 10 % : elle doit être, dans tous les cas, étalée par sixième sur six ans. L'étalement par sixième s'applique même si le bail est renouvelé pour une durée inférieure à six ans, par exemple pour trois ans. Dans ce cas, l'augmentation continue à s'échelonner lors du renouvellement suivant.

Enfin, dans les zones « de tension du marché locatif » les modalités d'ajustement du loyer au renouvellement du contrat connaissent certaines particularités :

- dans l'ensemble des zones, un décret limite la hausse de loyer applicable au renouvellement de bail ;

- dans les zones dotées d'un observatoire local des loyers et pour lesquelles un arrêté préfectoral fixe des références de loyers, au stade du renouvellement du bail deux procédures d'encadrement des loyers sont ouvertes :

- le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat (hors montant du complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré publié par le préfet. Il doit alors faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

- le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer fixé au bail est inférieur au loyer de référence minoré publié par le préfet. Il doit alors faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du bail et dans les mêmes conditions de forme, qui ne peut être supérieure au loyer de référence minoré.

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