Viager, copropriété, taxes et charges : qui paie et qui fait quoi ?

ACHETER EN VIAGER : TRANSFERT DE PROPRIETE, COPROPRIETE, CHARGES ET TAXES
par Maître Stéphane AGUIRAUD - Avocat à la Cour - AIX EN PROVENCE

Qu'est ce qu'un achat ou une vente "en viager"

L'achat d'un bien immobilier en viager, ou vente d'immeuble contre rente viagère, est le contrat par lequel, en contrepartie de l'aliénation d'un immeuble à son profit, un acquéreur (le débirentier) s'engage à payer à son vendeur (le crédirentier) et pendant toute la vie de ce dernier, une rente représentant tout ou partie du prix de vente de l'immeuble.

Une partie du prix peut être payée immédiatement. On l'appelle le « bouquet ». La rente à verser est alors calculée sur la différence entre la valeur du bien et le montant de ce bouquet.

La rente viagère est donc un mode de paiement du prix, Cette forme de vente est dite "aléatoire" parce que le prix définitif payé par l'acheteur ne sera déterminé et connu avec précision que le jour du décès du crédirentier.

La vente en viager n'implique pas nécessairement le transfert au débirentier de la pleine propriété du bien. 

En effet, le droit de propriété est composé de deux éléments :

- la nue-propriété

- et l'usufruit (droit d'utiliser le bien).

Les attributs du droit de propriété (droit d'occuper un bien, de le vendre, d'en percevoir les revenus) peuvent donc être répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. On parle dans ce cas de démembrement du droit de propriété.

La vente peut donc porter seulement sur la nue-propriété d'un bien immobilier. Le crédirentier se réserve dans ce cas l'usufruit ou un droit d'usage et d'habitation.

Lorsque le crédirentier conserve l'usufruit :

- le jour de la signature de la vente : il n'y a pas transfert de la propriété entière, mais seulement un transfert de la nue-propriété.

- au décès du crédirentier/usufruitier : l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire consolide alors automatiquement la pleine propriété du bien.

Que se passe-t-il si le bien est dans une copropriété ?

Lorsqu'un bien est en copropriété, la question est alors de savoir qui est l'interlocuteur du syndicat des copropriétaires :

- est-ce l'usufruitier (le vendeur ou crédirentier) ?

- ou est-ce le nu-propriétaire (acheteur ou débirentier) ?

Un vote du nu-propriétaire et de l'usufruitier ensemble n'est pas possible lors des assemblées générales des copropriétaires.

Le règlement de copropriété va donc souvent contenir une clause réglant les modalités de présence et de vote aux assemblées.

Il peut être prévu, par exemple que, soit le nu-propriétaire, soit l'usufruitier assistera aux assemblées générales en fonction de la nature ou l'objet des décisions devant être adoptées. 

Il est également fréquent que le règlement de copropriété prévoie que seul l'usufruitier sera présent et habilité à voter.

Lorsque le règlement de copropriété est muet, ou si le nu-propriétaire et l'usufruitier ne parviennent pas à s'entendre sur cette question, la loi sur la copropriété (art. 23) édicte que "en cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic". 

En cas d'achat en viager avec usufruit de la part du cédant, il faut donc - si cette disposition n'est pas contraire au règlement de copropriété - que les parties désignent clairement dans l'acte de vente qui, du nu-propriétaire ou de l'usufruitier, sera habilité à participer aux assemblées générales de copropriété. A priori, il semble opportun que ce soit l'usufruitier.

Qui paie les charges et les taxes foncière et d'habitation ?

L'usufruitier - donc celui ou celle qui utilise le bien - doit payer les charges de copropriété et la taxe d'habitation lorsqu'il habite dans les lieux.

S'agissant du redevable de la taxe foncière, celle-ci est normalement due par l'acheteur, sauf si le vendeur conserve l'usufruit du bien. Dans ce dernier cas, c'est l'usufruitier qui est donc redevable de ladite taxe.

Stéphane AGUIRAUD - Avocat à la Cour
Aix en Provence, le 14 Novembre 2019

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